Конец дешевому жилью. Что будет с рынком недвижимости

03.03.2021, 09:33 •

523

С приходом весны в стране традиционно оживает рынок недвижимости, и риелторы уже потирают руки в предвкушении крупных сделок по купле-продаже квартир и домов. В ожидании клиентов пребывают и менеджеры по работе с инвесторами в новостройках, которые стараются привлечь как можно больше клиентов в строящиеся объекты.

Только вот риск для потенциальных покупателей новых квадратных метров в будущих домах возрастает с каждым днем. Хуже всего ситуация в пригороде Киева, где покупают квартиры, как правило, те, кто не может насобирать на столичные квадратные метры. В итоге они вкладывают последние деньги, а строительство замораживается на неопределенное время или же оплаченные инвесторами квартиры перепродаются по несколько раз. Рассказывает МИР со ссылкой на ВЕСТИ.

Проблемы дешевого жилья

По данным компании UTG, население Киева ежегодно увеличивается в среднем на 20 767 человек. Увы, это не демографический бум, а миграция — в столицу едут из регионов и пригорода. Существующие темпы строительства (1,1–1,2 млн кв. м, или 17 300–19 500 квартир в год) едва покрывают рост спроса на жилье.

Кроме того, на него растут и цены. По данным исследования онлайн-сервиса OLX, стоимость жилья на вторичном рынке в Киеве в прошлом году выросла на 5%. Средняя цена однокомнатной квартиры в Киеве составила $54,6 тыс., двухкомнатной — $77,8 тыс., а трехкомнатной — $110,1 тыс.

Дешевле всего обойдется квартира в Деснянском районе. В прошлом году по цене однокомнатной на Печерске можно было приобрести три квартиры такого же метража в Деснянском или Святошинском районах.

Цена на первичку в строящихся домах стартует от 25 тыс. за кв. м, куда дешевле они в пригороде — от 12 тыс. до 20 тыс. грн. Отчасти по этой причине теперь там "эпидемия" проблемных строек, причем сделать инвесторы, вложившие деньги, ничего не могут.

"Украинская инновационная компания" (правопреемник "Укринбанка") заявила, что начала процедуру взыскания непогашенной задолженности с застройщика жилого комплекса "София Киевская" в Ирпене. Как объясняют в компании, застройщик в 2012 году получил кредит на строительство жилого комплекса под залог трех недостроенных девятиэтажек. В итоге квартиры, которое выкупали люди, уйдут за долги, инвесторы остаются ни с чем.

"Директор банка-кредитора заявил, что они проверяют схемы, по которым мы покупали наши квартиры, что они, мол, ни перед чем не остановятся, чтобы вернуть свои деньги. Но в этих домах прописано множество несовершеннолетних детей. Как же их права?! Госрегистратор проверял, что данная собственность не под арестом, не в залоге и оформил сделку. Сейчас же выясняется, что ООО, у которого покупались квартиры, оформлено в Панаме, с уставным капиталом в 1000 грн", — рассказывает "Вестям" владелец квартиры в ЖК "София Киевская" Олег.

Что характерно, отдел продаж ЖК работает без перебоев и продает квартиры в построенных, но еще не сданных в эксплуатацию домах. И, как уверила "Вести" менеджер по продажам, дом будет сдан в эксплуатацию в четвертом квартале этого года и он не под арестом в связи с исками. "Берите, квартиры уходят как горячие пирожки", — советовала она нам.

Шантажируют силовики и активисты

Сегодня проблемных строек в Киевской области наберется не один десяток. Причины самые разные. То недобросовестный застройщик собрал деньги с инвесторов, демпингуя на стоимости квадратного метра, и сбежал с ними за границу. То другой попал под пресс компетентных органов за неуплату 40 млн налогов в городскую казну. То не справились с финансовой нагрузкой и не то что не сдали дома в эксплуатацию, а стали продавать квартиры по второму кругу. То возникли проблемы с земельным участком, который выдавался под застройку дома не более четырех этажей, а на этом клочке земли пытаются построить высотку.

Главный архитектор Киевской области Дмитрий Лыков подтверждает "Вестям" типичные сегодня проблемы. "Где-то недобросоветный застройщик обманывает инвесторов. Где-то органы местного самоуправления перегибают палку с выдачей технических условий, что накладывает дополнительные финансовые нагрузки на строительство, и это оттягивает сдачу в эксплуатацию. В некоторых случаях играет роль некачественный процесс проектирования, когда в ходе строительно-монтажных работ выявляются ошибки и приходится переделывать документацию, что стопорит строительство. Иногда возникают вопросы землепользования и правильного отчуждения земельного участка. А бывает, что проблемой незаконченного строительства становится сама власть, когда правоохранительные органы в лице СБУ, прокуратуры, МВД, НАБУ, НАПК решают на льготных условиях получить квартиры в строящемся ЖК и создают искусственные проблемы застройщикам. И решают их, получив жилье. Также серьезно мешают так называемые активисты, которые для себя придумали новую форму заработка путем шантажа застройщика, пикетирования объекта, подачи в суд на строительство. Проблем много, но самая основная — системная: застройщик хочет получить сверхприбыль любым способом, а в результате страдают инвесторы. Они совсем не защищены от недобросовестных застройщиков", — считает Дмитрий Лыков.

Квадратный метр подорожает

Как считает аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий, порядка на рынке недвижимости никогда не было и нет. "Уже были проблемы с арестом квартир и земли в ЖК "Коцюбинский" в Коцюбинском, когда застройщик обанкротился и жильцы долго судились, и, по-моему, судятся до сих пор. Такое же было с "Элита Центр", ЖК Войцеховского и рядом других. Если застройщики-мошенники, то вопросы решаются только через суд. А суды могут затягиваться на десятки лет, и люди будут заложниками ситуации. Перед покупкой любой квартиры надо консультироваться с профессионалами, к примеру, в консалтинговых компаниях, которые мониторят рынок. Уже есть специалисты, которые занимаются изучением ситуации по каждому застройщику. Ведь у многих сегодня большие финансовые проблемы", — говорит Костецкий, подчеркивая, что проблемы есть и в пригороде, и в крупных городах.

По его словам, мониторить форумы ЖК, задавать вопросы — это уже не эффективно. "Сегодня может быть все нормально, а завтра застройщик перестанет строить. К примеру, только в Киеве около 30 проблемных объектов", — добавляет Сергей Костецкий.

Но украинцам, которые собираются покупать квартиру в новостройке, желательно поторопиться, потому что как только Верховная Рада примет два важных для строительной отрасли законопроекта, цена сильно вырастет. На прошлой неделе в парламент поступили проекты, которые направлены на защиту инвесторов объектов незавершенного строительства. Они предполагают страхование объектов. Документ пока сыроват, но главное, как отмечают крупные девелоперы, если введется обязательное страхование, то автоматически повысится стоимость квадратного метра жилья. Потому что эту страховку будут закладывать в стоимость квартир.

"Тут нужно решать, готовы ли украинцы больше платить за квадратные метры, но гарантированно получить свои квартиры, или же они согласны играть в рулетку, но меньше платить за квадратный метр", — отмечает Дмитрий Лыков.

Дешевых квадратных метров не будет еще и потому, что ВР собирается вводить лицензирование стройматериалов, что приведет к их удорожанию. "Возможно, это улучшит качество домов-новостроек, но в то же время и удорожает построенные метры. Даже сложно подсчитать, насколько подорожает квадратный метр, если введут страхование и лицензирование", — говорит Лыков. 

Теги:
  • Недвижимость
  • Рынок
  • Удорожание