«Все может загнуться». Застройщики готовятся к банкротству

18.01.2021, 09:21 •

1235

Кризис добрался до рынка жилой недвижимости. Ковид, резонансные банкротства и реформа Государственной архитектурно-строительной инспекции привели к тому, что проблемы застройщиков только усугубляются. Первыми с рынка могут уйти мелкие региональные игроки. Однако даже крупные и известные застройщики попали в зону риска. И чтобы остаться на плаву, многие уже сейчас повышают стоимость квадратного метра. Только за прошлый год, в зависимости от класса, его цена увеличилась до 20%. И это только начало. Рассказывает МИР со ссылкой на ВЕСТИ.

Хуже, чем могло бы быть

Одной из топ-новостей января стало сообщение якобы сотрудника одного из крупнейших столичных застройщиков Stolitsa Group, в котором говорится о том, что компания останавливает строительство одного из самых масштабных на сегодняшний день столичных ЖК "Варшавский микрорайон". Анонимный источник сообщил, что большинство сотрудников были уволены, а остальных предупредили, что это последний месяц работы компании. "Было принято решение о приостановке строительства всех имеющихся жилых комплексов. В компании началось сокращение персонала. Запущен процесс ликвидации компании", — отметил источник.

Такая новость на фоне недавнего банкротства "Укрбуда" и "Аркады" не на шутку взволновала инвесторов. Впрочем, в самой компании эту информацию "Вестям" опровергли, назвав происходящее информационной атакой. "Строительство продолжается по плану. К тому же сейчас объявлен старт продаж новых объектов", — сказали "Вестям" в офисе продаж.

Тем не менее подобные слухи появляются не случайно. И речь тут идет не о конкретном застройщике, а о ситуации на рынке в целом. "Огромное влияние на рынок жилой недвижимости оказало банкротство "Укрбуда" и "Аркады". Люди боятся вкладывать деньги в первичку и несут деньги на вторичку. Поэтому действительно финансовое состояние рынка первичной недвижимости сегодня намного хуже, чем могло было быть. Если такая ситуация будет продолжаться, то рынок может загнуться. Тем более в этом году ожидаемое количество введенного жилья будет на 30% меньше, чем в прошлом. Это также говорит о том, что рынок стагнирует. Самое безобидное, что может произойти, — это уменьшение количества новостроек, в худшем случае начнется банкротство застройщиков и остановка строек", — говорит "Вестям" аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. 

Дело в том, что у части компаний есть только 30–40% от необходимой суммы для реализации проекта, а оставшуюся они привлекают после продажи квартир потенциальным покупателям. Как результат, те, кому не удается найти достаточное число клиентов, вынуждены останавливать строительство. Сейчас в столице насчитывается около 50 таких объектов. Таким образом, как сказал "Вестям" руководитель Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью (АПУН) Анатолий Топал, инвестирование в первичку все больше похоже на рулетку.

"Это всегда риск. Именно поэтому сегодня стоимость квартир на первичном рынке на 20–30% ниже, чем на вторичке", — говорит "Вестям" Анатолий Топал.

На элитное жилье спрос есть всегда

Как объясняет "Вестям" председатель Киевского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Владислав Кулишенко, из-за риска покупатели боятся недостроев.  "Самая большая опасность в этой ситуации заключается в том, что украинцы снижают свои затраты на все, в том числе и на покупку недвижимости. Не помогают даже кредиты под 9%, которые появились на рынке. Да, пока еще есть отложенный спрос, финансовая подушка, но рано или поздно она закончится. Причем больше всего эта ситуация может затронуть застройщиков, которые возводят экономжилье. В то время как с домами, в которых квартиры стоят от $150 тыс., вообще никаких проблем нет. Их не много строится и на них есть постоянный спрос", — сказал "Вестям" Владислав Кулишенко.

Подтверждают наличие проблем на рынке недвижимости и в Киевраде. "Некие трудности в связи с передачей объектов "Укрбуда" испытывает даже крупнейший застройщик Украины "Киевгорстрой", — говорит "Вестям" секретарь Киеврады Владимир Бондаренко. Но на данный момент, по его словам, никаких предпосылок для беспокойства нет, а строительство ведется по плану.

Еще одним вызовом для застройщиков может стать принятие законопроекта о защите прав кредиторов объектов строительства. Как отмечает СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution Андрей Рыжиков, несмотря на все плюсы для инвесторов, которые заложены в документ с целью защиты их права собственности, документ предлагает возложить дополнительные обязательства на застройщиков в части администрирования.

"Маленькие застройщики, особенно региональные, эту историю не вынесут, они закроются, потому что управлять этой махиной можно только, имея штат профессиональных юристов, бухгалтеров и других специалистов", — отмечает Андрей Рыжиков.

Цены пошли в рост

Впрочем, несмотря на локдаун и снижение количества сделок, начиная с последнего квартала прошлого года и по сей день наблюдается тенденция роста цен.

"Причем рост вполне существенный. Только за последние месяцы стоимость квадратного метра на первичном рынке в достроенных домах возросла на 5–7%. Что касается вторичного жилья, то в первую очередь основной спрос сосредоточен на квартирах в домах, которые были сданы до 5–10 лет назад", — сказал "Вестям" Владислав Кулишенко.

Кстати, по количеству сделок прошлый год нельзя назвать полностью провальным. "Основной девиз: пациент скорее жив, чем мертв", — отмечает Анатолий Топал. И хотя данных по продажам недвижимости за четвертый квартал прошлого года Минюст пока не опубликовал, имеющаяся информация подтверждает все сказанное экспертами.

За первые три квартала прошлого года было заключено 189,6 тыс. договоров купли-продажи квартир и жилых домов. Для сравнения: за аналогичный период 2019-го таких договоров было заключено 203,3 тыс. "Да, сделок было меньше, чем в 2019-м, но мы наблюдали огромный отложенный спрос во втором и третьем кварталах года", — говорит "Вестям" Владислав Кулишенко.

По его словам, после карантина покупатель стал более требовательным к качественным характеристикам новостроек и уделяет повышенное внимание репутации застройщика, динамике строительства, а также портфелю предыдущих проектов. Это, к слову, последствие пандемии и локдауна, когда оказавшимся взаперти людям потребовался "город в городе" — доступ к школам, детским садам, магазинам, зеленым зонам рядом с местом жительства.

"Наиболее устойчивый спрос на однокомнатные квартиры по цене около $40 тыс. около метро. Таких цен, как были пару лет назад, когда квартиру у надежных застройщиков можно было купить за чуть более $30 тыc., уже нет. При этом даже у надежных застройщиков сегодня намечается задержка в сдаче домов в эксплуатацию на полгода-год и даже более", — сказал "Вестям" Владислав Кулишенко.

Коррупционный метр

Как объясняет "Вестям" Анатолий Топал, задержки с вводом домов в эксплуатацию встречались и раньше, но сегодня проблема усугубилась в связи с реформой Госархстройинспекции, которая началась еще в прошлом году. Основной целью реформирования было искоренение коррупции при выдаче разрешений на строительство и сертификатов о вводе в эксплуатацию. Однако, как говорят игроки рынка, вместо этого эффект получился обратный. Как утверждают собеседники "Вестей", вместо ликвидации коррупции неформальные ставки "за решение вопроса" выросли в три раза.

"Если раньше нормальной считалась схема $5/кв. м за выдачу разрешительной документации, то сегодня она превратилась в $15", — говорит "Вестям" представитель одного из запорожских застройщиков.

Кроме того, как отметил "Вестям" Анатолий Топал, "недореформа" разделила игроков рынка на два противоборствующих лагеря: тех, кто хочет жить "по-старому", и тех, кто хочет получать документы по закону. Как все это в итоге отразится на ценах, пока не известно. Тем временем, по словам Сергея Костецкого, несмотря на все имеющиеся проблемы, снижать цены застройщики не планируют.

"Наоборот, в 2021 году стоимость первичного жилья продолжит дорожать. По итогам года рост может составить до 20%. А что касается стоимости вторичного жилья, которая традиционно номинирована в долларах, то будут наблюдаться незначительные колебания в пределах 5% в обе стороны", — сказал "Вестям" Сергей Костецкий.

Теги:
  • Кризис
  • Застройщики
  • Банкротство